Чтобы продать дачный участок, нужны паспорт, выписка из ЕГРН и документ, по которому участок стал вашим, — договор, дарственная, свидетельство о наследстве. Порядок обычно такой: проверить документы и границы, назначить цену, найти покупателя, оформить задаток, подписать договор, рассчитаться безопасным способом и подать документы на регистрацию через МФЦ или нотариуса. Разрешение СНТ не нужно. Детали зависят от случая — их стоит уточнить у нотариуса или в Росреестре.
Кровати DG-Home — собственное производство
799 моделей · от 20 581 ₽ · скидка до 50 % · доставка от 1 дня
Загородный коттедж с гаражом и приусадебным участком может быть хорошим вложением средств для своего хозяина
Важно. Статья описывает типичный порядок продажи и не заменяет юридическую консультацию. Требования к документам и сделке меняются и зависят от того, как вы получили участок, есть ли на нём дом, кто ещё собственник. Перед сделкой уточните свой случай у нотариуса, юриста или в Росреестре.
Как продать дачный участок: порядок по шагам
- Закажите свежую выписку из ЕГРН и проверьте, что право собственности зарегистрировано на вас, площадь и границы указаны, обременений и арестов нет.
- Соберите документы: основание права, согласие супруга, если оно нужно, документы на дом, справку СНТ о взносах.
- Если дом или границы не оформлены, решите, оформлять ли их до продажи: это дольше, но участок с полным пакетом документов продаётся быстрее и дороже.
- Подготовьте участок к показам и сделайте хорошие фотографии.
- Определите цену по похожим объявлениям, при необходимости — с оценщиком или риелтором.
- Разместите объявления и проводите показы.
- Договоритесь с покупателем и оформите задаток или аванс письменным соглашением.
- Подпишите договор купли-продажи, а если сделка требует, — у нотариуса.
- Выберите безопасный способ расчёта и подайте документы на регистрацию перехода права.
- После регистрации получите деньги, передайте участок по акту и, если нужно, подайте налоговую декларацию.
Продавать самому или через риелтора
Продать дачу без посредников вполне реально: многие документы сейчас заказывают онлайн, а договор купли-продажи участка составляют в простой письменной форме. Риелтор берёт на себя рекламу, показы, переговоры, проверку покупателя и подготовку сделки — это экономит время и снижает риск ошибки, но стоит денег. Решение зависит от того, сколько у вас времени, насколько сложны документы и как далеко вы живёте от участка.
Если вы приняли решение о продаже загородного дома или дачи, важно определиться, будете ли продавать сами или обратитесь к специалистам
Когда риелтор полезен
С посредником продажа обычно идёт проще и быстрее, особенно если вы живёте далеко от дачи и не можете часто ездить на показы. Опытный риелтор знает местный рынок, подскажет, какие документы понадобятся именно в вашей ситуации, проверит покупателя и проведёт сделку. Он полезен и в сложных случаях: долевая собственность, наследство, незарегистрированный дом, участок с ипотекой.
Продаются и покупаются совершенно разные загородные дома, на каждый вид недвижимости найдется свой покупатель, важно просто подождать
Специалист по продаже и покупке недвижимости, подскажет, какой пакет документов потребуется от вас по закону, если вы хотите продать свой загородный дом
“Обращаясь к квалифицированному специалисту, вы получите максимальную прибыль и сократите сроки продажи своего объекта.Рекомендую серьезно относится к составлению договора купли-продажи и обращаться за его составлением к профессионалам”.
Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью
Минусы продажи через посредника
Услуги риелтора платные: обычно это процент от цены сделки или фиксированная сумма — условия зависят от региона и агентства, их фиксируют в договоре до начала работы. Посредник может предложить снизить цену, чтобы продать быстрее. Если вы готовы сами заниматься показами и документами, продажа без посредника сохранит эту сумму — главное, не спешить и внимательно проверять детали. Ниже — всё, что для этого нужно.
За свои услуги по продаже дома риелтор возьмет определенный процент от сделки и вам следует к этому подготовиться
Какие документы нужны для продажи дачи
Основной набор для продажи дачного или садового участка, в том числе в СНТ:
- паспорт продавца;
- выписка из ЕГРН на участок и на дом, если он зарегистрирован, — она подтверждает право и показывает обременения;
- правоустанавливающий документ — то, по чему участок стал вашим: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт о предоставлении участка;
- нотариальное согласие супруга, если участок куплен в браке и это совместная собственность;
- разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний;
- доверенность, если сделку проводит представитель, — нотариальная;
- справка СНТ об отсутствии долгов по взносам — закон её не требует, но покупатели почти всегда просят;
- документы на коммуникации — договор с энергосбытовой компанией и выделенная мощность, документы на газ и скважину, если они есть.
Документов может понадобиться больше — например, если участок в долях или получен по наследству. Полный список для вашего случая назовут нотариус или специалист МФЦ. Подготовка занимает время, но покупатель охотнее берёт участок, по которому всё оформлено.
Подготовка к продаже дома подразумевает необходимость подготовить довольно много документов, но это того стоит
Коттедж с террасой в колониальном стиле может стать прекрасным приобретением, особенно, если все документы на этот дом в порядке
Выписка из ЕГРН и свидетельство о собственности
С 15 июля 2016 года свидетельства о праве собственности не выдают, а с 2017 года право на участок и дом подтверждает выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Свидетельства, выданные раньше, действуют, но для сделки всё равно нужна свежая выписка: покупатель и банк смотрят, нет ли обременений, арестов и запретов на сегодняшний день. Выписку заказывают через Госуслуги, на сайте Росреестра или в МФЦ.
Если участок достался вам давно — например, по старому государственному акту или свидетельству начала 1990-х — и право ни разу не вносили в ЕГРН, его обычно сначала регистрируют, а потом продают. Проверить это просто: закажите выписку по кадастровому номеру. Если в ней нет сведений о вас как о собственнике, начните с регистрации ранее возникшего права.
Начиная с 2017 года в России главным документом на дома, квартиры, земельные участки выступает выписка из Единого государственного реестра недвижимости
Нужно ли межевание, чтобы продать участок
Закон не запрещает продать участок, границы которого не установлены, но на практике межевание почти всегда нужно. Покупатель хочет знать, что именно он покупает, банк при ипотеке требует установленных границ, а без них выше риск спора с соседями о заборе. Проверить, установлены ли границы, можно по выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте.
Межевание делает кадастровый инженер: выезжает на участок, определяет координаты поворотных точек, согласует границы с соседями и готовит межевой план. Затем изменения вносят в ЕГРН через МФЦ или Росреестр. Прежнее «межевое дело» и «кадастровый паспорт» — это термины из прошлого: сейчас сведения о границах содержатся в ЕГРН, а основной документ кадастрового инженера — межевой план. Даже маленький дачный участок в 6–10 соток стоит проверить перед продажей.
Даже если вы покупаете небольшой дачный домик с приусадебным участком в 10 соток, следует проверить,чтобы вся документация была в порядке
Согласие супруга, доли и несовершеннолетние собственники
Если участок куплен в браке, это, как правило, совместная собственность супругов — даже если в ЕГРН записан один из них. Для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Согласие не нужно, если участок получен по наследству или в дар, куплен до брака, разделён по суду или брачный договор закрепляет его за продавцом. Подтверждают это документом об основании права или брачным договором.
Если участок в долевой собственности, продать свою долю постороннему человеку можно только после того, как вы письменно предложите её остальным собственникам: у них есть преимущественное право покупки. Такую сделку, как правило, удостоверяет нотариус. Если один из собственников — ребёнок, нужно разрешение органов опеки, а сделку тоже обычно проводят у нотариуса. Порядок в каждом случае уточните у нотариуса.
Стоимость загородного коттеджа во многом зависит и от его расположения, и от состояния коммуникаций, и от того, есть ли у хозяина полный перечень документов на него
Как продать садовый участок с домом
Земельный участок и дом на нём, которые принадлежат одному человеку, по закону продают вместе: продать отдельно дом без земли под ним или землю без дома нельзя. В договоре указывают оба объекта с кадастровыми номерами, а переход права регистрируют одновременно. Если на участке есть баня, гараж или сарай, зарегистрированные в ЕГРН, их тоже перечисляют в договоре.
Дом, который стоит на учёте в ЕГРН, заметно упрощает сделку: покупатель видит, что покупает, может взять ипотеку, а цена обычно выше, чем за участок с неоформленной постройкой. Если в доме кто-то зарегистрирован по месту жительства, до сделки этих людей снимают с учёта или прямо указывают в договоре, когда это будет сделано.
Продажа загородной недвижимости подразумевает оформление документов и на земельный участок, и на дом
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом
Можно, но продаётся при этом только земля: дом, которого нет в ЕГРН, юридически не существует и предметом сделки быть не может. Покупатель берёт на себя хлопоты по его оформлению, поэтому такой участок обычно оценивают дешевле. Добросовестный продавец обязан предупредить покупателя, что постройка не зарегистрирована, — лучше прямо записать это в договоре, чтобы потом не было претензий.
Продать земельный участок с незарегистрированным домом вполне возможно, но это может вызвать ряд осложнений и такой дом будет оценен дешевле
Если дом достроен, его выгоднее оформить до продажи. Кадастровый инженер готовит технический план, затем документы подают в Росреестр через МФЦ. Для многих садовых и жилых домов на садовых участках действует упрощённый порядок — «дачная амнистия», продлённая до 2031 года. Подходит ли под неё ваш дом и какие документы понадобятся, уточните в МФЦ или Росреестре.
Если дом не зарегистрирован в Росреестре, вы, как продавец, обязаны предупредить об этом потенциального покупателя,чтобы он знал о статусе недвижимости
Как продать недостроенный дом с земельным участком
Недострой покупают те, кому важна цена и кто готов достраивать сам, поэтому спрос на такие участки есть. Вариантов два. Если недостроенный дом зарегистрирован в ЕГРН как объект незавершённого строительства, его продают вместе с участком, указывая в договоре оба объекта. Если не зарегистрирован, продают участок, а в договоре описывают, что на нём стоит, и предупреждают покупателя о статусе постройки.
Если дом старый и покупатель собирается его снести, это тоже стоит обсудить заранее: снос и снятие дома с кадастрового учёта после сделки — уже забота нового владельца. Проект, разрешительные документы и фотографии этапов стройки, если они есть, передайте покупателю: они помогут ему с оформлением.
Не каждый может себе позволить купить целый дом с хозяйственными постройками, гаражом и участком, поэтому недостроенные дома пользуются хорошим спросом
Как продать участок в СНТ
Продать участок в садоводческом товариществе можно без разрешения СНТ и его правления: участок — ваша собственность, и сделка с ним регистрируется в Росреестре, а не в товариществе. Членство в СНТ к покупателю не переходит автоматически: после регистрации он пишет заявление о вступлении в правление.
Что стоит сделать продавцу в СНТ:
- возьмите у председателя справку об отсутствии долгов по членским и целевым взносам — без неё многие покупатели не выходят на сделку;
- подготовьте документы на подключение к электросети и сведения о выделенной мощности;
- узнайте, как устроены в товариществе дороги, вывоз мусора, охрана и водопровод, — об этом спросят на показе;
- проверьте вид разрешённого использования в выписке: «для ведения садоводства» или прежнее «дачное хозяйство» — от этого зависит, какой дом можно строить.
Как подготовить дачу к продаже
Первое впечатление продаёт участок не хуже документов. Покупатели часто ищут готовый дом с ухоженным участком, чтобы не тратить время на стройку и расчистку. Перед показами:
- выкосите траву, вывезите мусор и старые стройматериалы, приведите в порядок забор и калитку;
- в доме уберите лишние вещи, проветрите, вымойте окна, проверьте свет и воду;
- сфотографируйте участок в солнечный день, лучше в тёплое время года, — и дом изнутри, и вид сверху, и подъезд;
- соберите сведения о коммуникациях: электричество и мощность, вода, газ, канализация, отопление.
Вода на участке — серьёзный довод для покупателя. Если её нет, а грунт песчаный, иногда хватает простой забивной скважины — о том, как она устроена, рассказано в статье об абиссинской скважине.
Некоторые покупатели стремятся приобрести готовый дом с ухоженным приусадебным участком, потому что не готовы тратить время на строительство загородного коттеджа
Как определить цену дачного участка
Цену определяют по похожим объектам: в том же посёлке или СНТ, такой же площади, с похожим домом и коммуникациями. Смотрите не только объявления, но и то, как долго они висят: участки, которые месяцами не продаются, обычно переоценены. Кадастровая стоимость из выписки ЕГРН полезна как ориентир, но с рыночной ценой часто не совпадает. Для сложных объектов — большой дом, необычный участок, мало аналогов — есть смысл заказать отчёт оценщика или спросить мнение риелтора.
На цену влияют расстояние до города и дорога, круглогодичный подъезд, электричество и выделенная мощность, газ, вода, состояние дома, рельеф, соседство с лесом или водоёмом и полнота документов. Цену с запасом на торг ставят чуть выше той, за которую вы готовы продать.
Рыночную стоимость дома и земельного участка как правило очень сложно оценить, часто бывает мало аналогов и нужно иметь большой опыт и знания, как правильно работать с объектом загородной недвижимости.
Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью
Прежде чем принять решение о продаже загородного дома или дачи, очень важно проконсультироваться со специалистами и выяснить рыночную стоимость имущества
Спрос на дачи сезонный: больше всего покупателей обычно весной и в начале лета, когда участок выглядит лучше всего, меньше — поздней осенью и зимой. Но выбирать момент только по сезону рискованно: на цену влияет и общее состояние рынка недвижимости, и ставки по ипотеке.
Для того чтобы выбрать правильное время для заключения сделки, надо знать индикаторы рынка, в какую сторону движется рынок недвижимости, если он растет то можно и подождать, а если падает, то чем дольше ждешь, тем больше в итоге потеряешь.
Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью
Где разместить объявление о продаже дачи
Основные покупатели приходят с крупных площадок объявлений о недвижимости — разместите объявление на двух-трёх сразу. Хорошо работают и местные каналы: доска объявлений и чат СНТ, местные группы в соцсетях, табличка «Продаётся» с телефоном на заборе. В объявлении укажите площадь участка и дома, коммуникации, расстояние до города и станции, подъезд зимой, статус документов, приложите 10–20 фотографий и схему участка. Каждый объект находит своего покупателя, иногда на это нужно время.
Продавать загородный дом можно как самостоятельно, размещая объявления на различных площадках, так и, обратившись к специалисту, риелтору
Задаток или аванс: что выбрать
Когда покупатель найден, а до сделки нужно время — собрать документы, получить одобрение ипотеки, — стороны подкрепляют договорённость деньгами. Важно, как это оформлено:
- Задаток оформляют письменным соглашением о задатке, обычно вместе с предварительным договором. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца; если по вине продавца — он возвращает задаток в двойном размере.
- Аванс — просто часть оплаты вперёд. Если сделка не состоялась, его возвращают, кто бы ни был виноват.
Если в бумаге не сказано ясно, что это задаток, деньги обычно считают авансом. Сумму, срок сделки и условия возврата пропишите в соглашении, а получение денег подтвердите распиской.
Договор купли-продажи дачного участка
Договор купли-продажи участка обычно составляют в простой письменной форме и подписывают сами стороны. Нотариальное удостоверение обязательно в отдельных случаях — например, при продаже доли или если среди собственников есть ребёнок, — и его можно выбрать добровольно: нотариус проверит документы и сам подаст их на регистрацию. Единой обязательной формы договора нет, но в нём должны быть:
- данные продавца и покупателя;
- предмет договора — участок с кадастровым номером, адресом, площадью, категорией земель и видом разрешённого использования, а также дом и постройки с их кадастровыми номерами;
- основание права продавца;
- цена — отдельно за участок и за дом, если продаются оба, — и порядок расчётов;
- порядок и срок передачи участка, обычно по передаточному акту;
- сведения об обременениях или их отсутствии, о людях, зарегистрированных в доме;
- порядок разрешения споров, подписи сторон.
Когда совершается сделка, то документы купли-продажи подготавливают в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и регистрационных органов. В наше время документы хранятся и в электронном виде в том числе
Договор обычно печатают по числу сторон плюс экземпляр для Росреестра; сколько экземпляров нужно сейчас, уточните в МФЦ. Шаблоны договоров есть в открытом доступе, но их стоит адаптировать под свою ситуацию — или поручить юристу, особенно если на участке незарегистрированный дом, есть ипотека или несколько собственников.
Существуют типовые договора купли-продажи на дачные дома и загородные коттеджи, земельные участки с недостроенной недвижимостью
Как безопасно получить деньги за участок
Самый рискованный способ — передать наличные из рук в руки до регистрации или после неё без свидетелей и расписки. Безопаснее, когда деньги блокируются до регистрации перехода права и поступают продавцу только после неё:
- аккредитив — банк перечисляет деньги продавцу, когда тот приносит выписку из ЕГРН о регистрации права покупателя;
- сервис безопасных расчётов банка — работает по тому же принципу;
- депозит нотариуса — если сделку удостоверяет нотариус;
- банковская ячейка — доступ к ней продавец получает по документам о регистрации.
Какой бы способ вы ни выбрали, подтвердите получение денег распиской или банковским документом и только после этого подписывайте передаточный акт.
Регистрация перехода права в Росреестре
Покупатель становится собственником не в момент подписания договора, а после государственной регистрации. Документы на регистрацию подают продавец и покупатель вместе через МФЦ, в электронном виде через Госуслуги с электронной подписью или через нотариуса, если сделка нотариальная. Госпошлину за регистрацию права обычно платит покупатель; её размер указан на сайте Росреестра. Срок регистрации зависит от способа подачи — его назовут при приёме документов. Результат — выписка из ЕГРН с новым собственником.
Зачастую процесс продажи загородного дома может сильно затянуться из-за того, что необходимо заказывать определенные документы, которых нет в наличии
Нужно ли платить налог при продаже дачи
Не всегда. Налога на доходы нет, если участок был в собственности не меньше минимального срока: обычно это 3 года — для полученного по наследству, в дар от близкого родственника и в некоторых других случаях — и 5 лет в остальных. Если продаёте раньше, налог считают с дохода, который можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку участка или на имущественный вычет. Учтите правило о кадастровой стоимости: если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости участка, доход для налога считают от 70 % кадастровой стоимости.
Если налог или право на вычет есть, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года. Ставку, размер вычета и свой срок владения уточните в налоговой инспекции или в личном кабинете налогоплательщика: правила менялись не раз.
Частые ошибки при продаже дачного участка
- Начинать продажу, не проверив выписку из ЕГРН: обременение или старая ошибка в площади всплывают уже на сделке.
- Не оформить дом и границы, а потом снижать цену из-за этого.
- Брать деньги «на руки» без соглашения о задатке и расписки.
- Занижать цену в договоре — продавец рискует налогом с 70 % кадастровой стоимости, а покупатель — тем, что при споре ему вернут только сумму из договора.
- Забыть про согласие супруга или права других собственников доли.
- Скрыть от покупателя незарегистрированные постройки, долги по взносам или споры с соседями.
Коротко: как продать дачу быстро и без потерь
Продать дачный участок можно самому или через риелтора: с посредником быстрее и спокойнее, самостоятельно — выгоднее, если документы в порядке и есть время на показы. Главное, что ускоряет сделку, — свежая выписка из ЕГРН, установленные границы, зарегистрированный дом и справка СНТ об отсутствии долгов. При продаже в браке нужно согласие супруга, при детях-собственниках — разрешение опеки. Деньги лучше получать через аккредитив, сервис безопасных расчётов или депозит нотариуса. А все спорные вопросы — от «дачной амнистии» до налога — уточните у нотариуса, в Росреестре или налоговой до того, как подпишете договор.