Какие документы нужны для продажи дома?

Продажа загородного дома отличается от продажи квартиры. Загородный дом не может продаваться отдельно от участка. Поэтому, чтобы подготовиться к сделке, нужно собрать документы на землю и на объект. Какие бумаги необходимы, а какие могут понадобится в особых случаях, разбираем в нашей статье. 

Обязательные документы для госрегистрации

Эти документы обязательны во всех случаях. Бумаги заказывают в Регистрационной палате или МФЦ.  

• Документ, подтверждающий переход права собственности от предыдущего владельца. Это договоры купли-продажи, дарения, ренты, свидетельства о наследстве или приватизации. Если его нет, то также нужно обращаться в Росреестр или к нотариусу. 

• Правоподтверждающий документ. Если дом был приобретен после 2016 года, вам нужна выписка из ЕГРН. До 2016 года выдавались свидетельства о госрегистрации права. Так покупатели проверяют обременения и аресты. Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра. Она действует ограниченное время — месяц после даты выдачи. 
• Нотариально заверенное согласие на сделку от супруга. Делая согласие у нотариуса, нужно предоставить выписку из ЕГРН.

Продавая недвижимость, владелец должен доказать, что супруг или супруга не оспорит сделку. По закону имущество, нажитое в браке, делится в равных долях даже в том случае, когда собственность оформлена на кого-то одного. В случае с бывшим супругом нужно показать решение суда о разделе имущества или брачный договор, который распределял собственность в браке.

Случаи, когда супруг не может претендовать на долю от суммы сделки — владелец получил дом в наследство во время брака или купил (построил) дом до супружества. 

Согласие у нотариуса не делается, если муж и жена являются собственниками и продавцами. Подписывая договор купли-продажи вместе, они выражают согласие. 

• Свидетельство о браке или разводе. Необходимо, когда в паспорте указана одна фамилия, а в документах — другая.

• Паспорт продавца.
• Разрешение на сделку от органа опеки, если один из собственников — несовершеннолетний. По правилам ребенок-собственник должен при покупке недвижимости получить такую же долю, какая на него оформлена сейчас. За выполнением этого закона следят органы опеки. Поэтому вам придется известить орган опеки о своем намерении продать дом и получить от него разрешение.

Дополнительные документы

• Технический паспорт и план обязателен, когда дом планируют купить с использованием мат. капитала или в ипотеку. Сведения просит банк или пенсионный фонд покупателя. Важно, чтобы характеристики дома в двух документах совпадали. Если не совпадают, требуется делать замеры и переоформление. Эта процедура стоит от 10 тысяч в зависимости от площади дома и региона.

• Выписка об отсутствии прописанных в доме. Ее просят показать покупатели. Прежде чем начать оформление документов, будет лучше, чтобы все проживающие в доме были выписаны. Хотя можно выписаться из дома, когда закончится процесс переоформления собственности. Показав «пустую» выписку из домовой книги банку, на счете которого лежат деньги от сделки, продавец сможет их снять.

• Документы по межеванию участка. Межевание не обязательно с 2021 года, но наличие свидетельства в разы повысит доверие у покупателя. Чтобы получить документы, обратитесь в кадастровое агентство. Если собираются приобрести дом в кредит, межевание обязательно для банка, выдающего заем.

Есть еще случаи, когда межевание также необходимо: 

• Если площадь в выписке ЕГРН и фактическая площадь отличаются. Большинство продавцов столкнутся с этой ситуацией, потому с 2017 года изменились правила замеров. В этих документах могут оказаться разные данные: площадь участка или дома, координаты.
• Ведутся споры с соседями. Межевание законодательно установит границы, и споры прекратятся.

Участок не оформлен в собственность:

• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Чтобы точно знать самим и показать покупателю, что все счета оплачены. Соберите справки организаций, от которых приходят квитанции.

• Справка из психологического или наркодиспансера. Это нужно некоторым банкам, если покупатель хочет оформить в ипотеку дом, продающийся пенсионерами.

Как продать дом в ипотеке?

Иногда приходится продавать дом, который находится в ипотеке. По факту это жилище, которое находится в залоге у банка, поэтому его нельзя продать без согласия банка. Прежде всего продажу недвижимости нужно согласовать с банком, у которого он в залоге. Обратитесь в специальный отдел, который занимается этими вопросами.

Если вам разрешили продать дом, то в день сделки купли-продажи вы с покупателем приходите в ваш банк и подписываете дополнительное соглашение на передачу выплаты займа. В договоре прописывается условие, что обязанность ложится на нового собственника после завершения оформления собственности. 

Разберем 3 ситуации по одной из которой будет развиваться оформление сделки:

• Покупатель тоже собирается брать заем. Для этого он подает заявки в банки. Потенциального собственника проверяют по кредитной истории, доходу и другим условиям. Если все хорошо, то заемные деньги идут на погашение долга.
• У покупателя есть достаточная сумма для покупки жилья. В этом случае банку нужно сообщить, что долг будет погашен досрочно. Тогда обе стороны приходят в банк и вносят недостающую сумму. Так закладную получит новый владелец дома.
• Рефинансирование долга продавца. Ситуация возможна, но маловероятна, потому что переоформление может оказаться дорогим.

После снятия обременения можно продолжать сделку купли-продажи. По-иному решить вопрос с ипотекой нельзя без разрешения банка. Это условие регулируется ст. 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».  

Что делать, если дом недостроенный?

Запущенные в эксплуатацию дома намного проще и выгоднее продать, чем недострой. Построенный не до конца объект нужно правильно оформить до продажи, дать справедливую цену имуществу, заслужить доверие у покупателей. Поэтому риелторы советуют продавцам по возможности провести работы, чтобы дом было проще запустить в эксплуатацию. Или другой вариант — убрать недострой вовсе и выставить на продажу только участок. Но если сложились обстоятельства, то продать такую недвижимость тоже можно.

Перед продажей оформите собственность на недостроенный дом:

• Получите разрешение на строительство. По-хорошему это надо было сделать до строительства, но если возведение началось, обязательно уведомите администрацию. Если вам откажут, то дом будет считаться самостроем, подлежащем демонтажу.
• Соберите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на участок.
• Сделайте технический план. Его заказывают у кадастрового инженера, который делал межевание. Специалист проведет замеры участка и привяжет план будущего дома к земле, а также даст оценку готовности имущества.
• Оплатите госпошлину по оформлению недвижимости в собственность.
• Подайте заявление в Росреестр через МФЦ.
• Получите выписку и ЕГРН о зарегистрированном недостроенном объекте.

После оформления в собственность недострой можно внести в договор купли-продажи. По завершении строительства новый владелец должен оформить дом как жилой. Для этого ему нужен акт о вводе в эксплуатацию, а затем переоформление в Росреестре. 

Рекомендации продавцам

Разобрали важные моменты, что нужно делать во время продажи и заключении договора, чтобы не попасться мошенникам или избежать признания сделки недействительной.

• Расскажите о минусах дома при показе и перечислите их в договоре. Если у нового владельца возникнут серьезные проблемы, например, из-за неузаконенной планировки или споров с соседями из-за границ участка, то хозяин может подать в суд. Орган может обязать вас устранить нарушения за свой счет или отменить сделку. Если сделку отменят, вы должны вернуть всю сумму за дом.

• Не передавайте никому оригиналы документов. Так вы не потеряете ни одну бумагу и не попадетесь на мошенничество. Оригиналы могут переоформить, и вы потеряете право собственности.
• Убедитесь, можете ли вы продать имущество. Если дом взят в ипотеку, прочтите договор, выданный банком. В любом случае перед продажей вам нужно от него разрешение на сделку.
• Проверьте риелтора покупателя. Уточните, где он работает. Это обычная мера предосторожности.

• Будьте внимательны на показах дома. Помимо покупателей, могут прийти воры, чтобы узнать, есть ли что-нибудь ценное. Уберите драгоценности и дорогую технику с глаз. Следите за посетителем — какие вопросы задает, на что обращает внимание, действительно ли ему интересны особенности дома или же он смотрит на шкафы. 

• Продавайте только по договору купли-продажи. Есть еще один вид сделки — продажа по дарственной, в которой не прописывается стоимость дома. Если вам заплатят не ту сумму или вообще не переведут деньги, то в суде доказать оплату будет крайне сложно.
• Читайте внимательно весь договор. Нечестные покупатели иногда делают ошибки в заполнении бумаг специально, чтобы потом подменить экземпляр. В нем будут условия, невыгодные для продавца. 

• Проверьте, верны ли данные, которые передаются в Росреестр. Если ошибки есть, деньги от сделки вы получите после исправления неточностей и помарок.

Резюмируем

Как быстро вы продадите дом, зависит не только от момента, когда вы найдете покупателя, но и готовности документов на разные случаи: под ипотеку клиента, соответствие замеров межевания, оформление недостроя. Продать дом можно в любом состоянии: готовый, недостроенный или взятый в ипотеку, если на него есть все бумаги и разрешения.

Еще один важный момент — говорить обо всех минусах дома, чтобы новый хозяин не обратился в суд для отмены сделки. Открыто говорите о недостатках и указывайте их в договоре. Так вы обезопасите себя от возможных рисков. Лучше устраните несоответствия до продажи.

Собрав бумаги, подтверждающие «чистоту» дома, вы сможете заслужить доверие потенциальных покупателей и ускорите поиск нового владельца.