Какие документы необходимы при покупке дома?

Жарить шашлыки на приусадебной площадке, ловить рыбу на речке, выращивать сочные помидоры и гортензию под окнами – ну не дачная ли мечта? И вот вы готовы перейти от мечтаний к делу и решили купить дом. Как не попасть впросак и не пустить на ветер накопления, заработанные тяжелым трудом?

Первым делом нужно скрупулезно проверить все документы.Если у вас нет юридического образования и у вас нет опыта заключения подобных сделок, наша статья поможет узнать какие документы должны быть при покупке дома.

Какие документы обязательно нужно проверить при покупке дома с земельным участком

Чтобы знать как правильно оформить покупку дома с земельным участком, нужно помнить, что в сделке задействованы два объекта, поэтому стоит быть еще более бдительным и внимательным к деталям. Честный продавец предоставит все имеющиеся документы при покупке дома и участка. 

Проверьте, чтобы среди них были:

• Выписки из ЕГРН по дому и участку
• Правоустанавливающие документы на участок.
• При покупке дома нужны еще документы на саму постройку, например, договор о купле-продаже или договор дарения.
• Согласие мужа или жены, если дом или участок были куплены в браке.
• Свидетельство о государственной регистрации права,, а если право собственности зарегистрировано после 2016 года – выписка из Единого государственного реестра недвижимости
• Акт о введении постройки в эксплуатацию.
• Если нужно, то документы о подключении к коммуникациям.
• Если вы покупаете жилой дом, то еще нужна выписка из домовой книги, где сказано кто там зарегистрирован.
• Если покупаете жилье у застройщика, проверьте, чтобы дом не был в залоге у банка. Это частая схема у мошенников.
• Если покупаете дорогую недвижимость, не лишними будут справки из наркологического и психоневрологического диспансеров от продавца, чтобы сделку нельзя было позже оспорить.
• Обязательно потребуйте справки об отсутствии задолженности по взносам (если дом и участок находятся в СНТ).
• Если недвижимость продается по доверенности – проверьте у нотариуса ее подлинность. Мошенники часто используют поддельную доверенность.

Как узнать, какие документы нужны в конкретном случае?

Чтобы знать какие документы необходимы при покупке дома, нужно определить тип объекта в вашем случае. Поговорим детальнее про самые распространенные варианты. Начнем с правоустанавливающих документов.

Правоустанавливающие документы – это договоры, справки от жилищного кооператива, свидетельства, акты. 

Самые распространенные варианты правоустанавливающих документов на жилье:

1. Договор купли-продажи
2. Договор дарения
3. Договор мены (обмен)
4. Свидетельство о наследстве по завещанию или по закону

Правоустанавливающие документы на жилой дом (первичный объект)

Легче понять какие документы нужны для покупки дома, когда знаете интересующий вас тип объекта. 

В случае с жилым домом нужны:

• Договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ;
• Ваш паспорт;
• Техпаспорт на жилой дом;
• Разрешение для строительства;
• Кадастровый паспорт на дополнительные постройки и на всю прилегающую территорию;
• Чек, подтверждающий оплату госпошлины.

Чтобы представлять какие документы нужны при покупке дома, важно знать новая ли это постройка или объект со вторичного рынка. 

Если жилье новое, вам понадобится:

1. Документ на участок, подтверждающий, что вы им владеете (договор о купле-продаже, свидетельство о праве собственности и т.д.) или можете пользоваться (договор об аренде).
2. Кадастровый паспорт.
3. Акт про ввод в эксплуатацию. Обратите внимание, что с 2018 года это необязательное условие.

Когда собраны все документы, нужно сделать запись в ЕГРН, оплатив госпошлину в 2000 рублей (сумма может расти в связи с инфляцией). Срок регистрации – до 12 дней (без учета выходных).

Правоустанавливающие документы на дом (вторичный объект)

Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, то документы для покупки дома нужны такие:

• Акт приема-передачи.
• Договор купли-продажи, мены, дарения или свидетельство о получении наследства.
• Договоренность о разделе общего имущества, если владельцы – пара, которая разводится.
• Договор про выделение доли для долевых собственников и договоренность о размере самой доли.
• Постановления суда (при необходимости).

Если это -  вторичный объект, то при покупке дома особое внимание уделите оформлению документов. Когда хозяин продает, дарит или меняет свой дом, то он передает свои права на него другому лицу. Лицо может быть юридическим (фирма) или физическим (частное лицо). При продаже дома составляется договор, который и будет правоустанавливающим документом для регистрации недвижимости на имя нового владельца.

Документы на покупку дома с земельным участком схожи с пакетом документов, необходимых для составления договора купли-продажи жилья, но здесь есть некоторые особенности, связанные с оформлением в собственность земельного участка:

1. В договоре чаще всего указывается две цены: общая и по отдельности на постройку и на землю.
2. Обычно жилье и земля продаются по единому договору купли-продажи, но проследите, чтобы в документе упоминались оба объекта и их детальные характеристики. Должны быть указаны по отдельности регистрационные данные дома и прилегающего участка.
3. Когда описывают характеристики дома, должен быть указан его точный адрес, назначение (жилой или нежилой фонд), суммарная площадь и прикреплены копии документов, подтверждающих право собственности.
4. Когда описывают продаваемую территорию, то указывают ее географическое расположение, общую площадь, номер из кадастра и также прикладывают копии документов, подтверждающих право собственности.

Какие документы должны быть у продавца дома?

 Документы при покупке дома – вещь первостепенная по важности. 

Обратите внимание, чтобы у продавца были:

• Технический план дома;
• Технический паспорт дома;
• Регистрация жилья в Росреестре;

Технический план дома

Технический план нужен для кадастрового учета. Там указываются все важные характеристики строения. Технический план включает в себя текстовую и графическую части. В текстовой части указывают адрес постройки, количество этажей, общую площадь и др. В графической части можно найти чертеж или план здания и прилегающей территории.

Технический паспорт дома

 До 2008 года техпаспорт был необходим для внесения недвижимости в кадастр. Сейчас он составляется только для жилых помещений, а для нежилых и недостроенных используется техплан. В техпаспорте прописываются инвентаризационные характеристики дома, но не указываются географические координаты и местоположение объекта на участке.

Регистрация дома в Росреестре

Если дом не был зарегистрирован в Росреестре (Кадастровая служба), это нужно сделать незамедлительно. Без регистрации сделка о купле-продаже может быть признана недействительной. Сначала нужно собрать документы и подать их. Потом оплатить госпошлину и в течение 10 дней можно получить выписку из ЕГРН.

Свидетельство о госрегистрации: что это такое и как получить

Раньше, когда будущие владельцы проверяли документы для покупки дома, там обязательно должно было быть свидетельство о госрегистрации. Сейчас это необязательно. С 2016 года хозяева жилья стали получать выписки из Госреестра (ЕГРН). Выданные ранее свидетельства остаются в силе, но по сути они больше не нужны. Этот документ необязателен для заключения договоров купли-продажи.

Садовая книжка — это документ или нет?

Садовая книжка не относится к документам на покупку дома. Ее получают участники садового некоммерческого товарищества. Садовая книжка не подтверждает право собственности на землю. В интернете можно найти заманчивые предложения приобрести дачу по садовой книжке по выгодной цене. Такие предложения выглядят заманчиво, однако это сомнительные сделки, законность которых легко оспорить.

Что делать, если есть не все документы?

 Нередко бывает так, что некоторых необходимых документов для оформления жилья нет: они утеряны или вообще не были сделаны. В таком случае возникает закономерный вопрос: «Как оформить покупку дома?» Сначала есть смысл обратиться в администрацию или местный архив. Там могут остаться записи в похозяйственной книге или копии важных документов. Если обращение не дало результатов, владелец может подтвердить свое право на собственность по дачной амнистии, если он был хозяином жилья больше 15 лет (приобретательная давность). Если вышеперечисленные способы не подействовали, остается обратиться в суд. Без правоустанавливающих документов покупать недвижимость нельзя, так как такая сделка легко может быть признана недействительной.

Подводим итоги

 Из этой статьи вы узнали какой перечень документов должен быть при покупке дома с участком:

1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, мены, план приватизации или свидетельство про наследство).
2. Паспорт покупателя.
3. Техпаспорт на дом с планом этажей.
4. Выписки из ЕГРН
5. Свидетельство про госрегистрацию права на землю.
6. Чек об оплате госпошлины.

Если некоторых документов нет или они утеряны, можно попробовать обратиться в местный архив или администрацию для получения дубликатов или воспользоваться дачной амнистией. Также жилье может быть признано собственностью хозяина по упрощенной процедуре, если человек владеет им более 15 лет. В ином случае нужно обращаться в суд.

Покупка дачи по садовой книжке не является законной. Такая сделка легко может быть признана в суде ничтожной. Будьте бдительны, не попадайтесь на удочку мошенников и уже скоро вы сможете стать счастливым обладателем загородного дома с собственным участком.