Вы мечтали о загородном уюте, но жизнь вносит свои коррективы и на первый план выходят другие потребности: купить машину, сделать ремонт в квартире, оплатить учебу детей. Одно из решений – продать загородный дом или участок.
Загородный коттедж с гаражом и приусадебным участком может быть хорошим вложением средств для своего хозяина
Сегодня мы поговорим как продать дачу без посредников и какие документы нужны при продаже дачи.
Если вы приняли решение о продаже загородного дома или дачи, важно определиться, будете ли продавать сами или обратитесь к специалистам
Стоит ли обращаться к посреднику?
Когда владелец жилья и сада хочет их продать, есть два пути: обратиться к риелтору или выставлять на продажу имущество самому. В каждом подходе свои плюсы и минусы. С риелтором задача существенно упрощается, но с ним придется поделиться прибылью.
Продаются и покупаются совершенно разные загородные дома, на каждый вид недвижимости найдется свой покупатель, важно просто подождать
Преимущества продажи с риелтором
Когда обращаешься к знающему посреднику, продать постройку с огородом проще и процесс пойдет быстрее. Риэлтор подскажет какие документы нужны для продажи дачи и как оформить продажу дачи правильно.
Специалист по продаже и покупке недвижимости, подскажет, какой пакет документов потребуется от вас по закону, если вы хотите продать свой загородный дом
“Обращаясь к квалифицированному специалисту, вы получите максимальную прибыль и сократите сроки продажи своего объекта.Рекомендую серьезно относится к составлению договора купли-продажи и обращаться за его составлением к профессионалам”.
Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью
Недостатки продажи с риелтором
Конечно, услуги посредников не бесплатные. В среднем гонорары агентства или риелтора будут где-то 2-5% от сделки, а это внушительная сумма, особенно если недвижимость не из дешевых. У столичных агентств нередко есть фиксированная ставка. На первичном рынке аппетиты посредников обычно скромнее, так как у них мощная конкуренция со стороны отделов продаж, а вот на вторичном рынке руки у них развязаны, так что комиссия с продавцов снимается максимальная. К тому же риэлтор может попросить владельца снизить цену, чтобы продать объект быстрее.
Если чувствуете уверенность в своих силах, попробуйте продать недвижимость самостоятельно. Это не так сложно, главное не принимать поспешных решений и быть внимательным к деталям. А мы подскажем какие документы нужны для продажи дачного участка и дома, какие подводные камни бывают и на что сначала обратить внимание.
За свои услуги по продаже дома риелтор возьмет определенный процент от сделки и вам следует к этому подготовиться
Как продать недостроенный дом с земельным участком?
Недостроенное жилье пользуется хорошим спросом на рынке за счет привлекательной цены, но здесь есть тонкости, связанные с оформлением документов для продажи садового участка.
Если дому уже много лет и новый владелец хочет его снести, нужно получить документы, подтверждающие, что дом ветхий:
- Кадастровый паспорт здания из БТИ;
- Кадастровый паспорт приусадебного участка из службы ФУЗКК.
Не каждый может себе позволить купить целый дом с хозяйственными постройками, гаражом и участком, поэтому недостроенные дома пользуются хорошим спросом
Чтобы продать недостроенное жилье, нужно составить:
- Договор о купле-продаже;
- Техпаспорт;
- Свидетельство о владении объектом незавершенного строительства;
- Проект постройки с эскизом.
Техпаспорт составляется в БТИ. Для БТИ заранее сделайте ксерокопии всех нужных документов.
Подготовка к продаже дома подразумевает необходимость подготовить довольно много документов, но это того стоит
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом?
Даже если ваш дом официально не зарегистрирован, можно собрать документы для продажи дачи, однако цена объекта будет значительно ниже, так как будущий владелец автоматически берет на себя все риски и хлопоты по оформлению разрешений. Пользоваться недвижимостью можно и без постановки ее на учет, но вот при продаже, дарении или получении банковских кредитов сразу начинаются проблемы.
Продать земельный участок с незарегистрированным домом вполне возможно, но это может вызвать ряд осложнений и такой дом будет оценен дешевле
Если дом достроен, то продавец может его зарегистрировать по ускоренной процедуре, воспользовавшись программой «Дачная амнистия». В противном случае добросовестный продавец обязан предупредить покупателя, что жилье не стоит на учете в Росреестре.
Если дом не зарегистрирован в Росреестре, вы, как продавец, обязаны предупредить об этом потенциального покупателя,чтобы он знал о статусе недвижимости
Перечень документов для продажи дачи
Если вы задумываетесь, как продать дачу и садовый участок, то эта статья может быть вам очень полезной. Перечень необходимых документов не слишком длинный, но нужно быть внимательным к деталям.
Свидетельство о праве собственности на имущество
Свидетельство о праве собственности многими все еще воспринимается как основной документ для продажи дачи с земельным участком. До недавнего времени так и было, но из-за перехода на цифровой документооборот с 2016 г. такие свидетельства перестали выдавать. Ранее выданные свидетельства сохраняют свою юридическую силу, но теперь главным документом стала выписка из Реестра недвижимости (ЕГРН).
Коттедж с террасой в колониальном стиле может стать прекрасным приобретением, особенно, если все документы на этот дом в порядке
Техническая документация на землю
Чтобы продать дачный участок, нужно собрать техническую документацию на землю, которая включает две части: текстовую и графическую. У каждого участка должны быть кадастровый номер и межевое дело. Чтобы их получить, нужно обратиться в БТИ и заказать услуги кадастрового инженера. При согласии владельцев или местной администрации отдельные участки можно соединять или наоборот делить на части. Границы участка утверждаются дважды: на карте и непосредственно на местности. Чтобы яснее очертить пределы земельного участка на местности, используются межевые знаки. Если участок заканчивается возле речки, дороги, забора или возле других линейных или заметных границ, то межевые знаки использовать необязательно.
Некоторые покупатели стремятся приобрести готовый дом с ухоженным приусадебным участком, потому что не готовы тратить время на строительство загородного коттеджа
Межевое дело
Межевое дело – правоустанавливающий документ, где собраны все важные характеристики земельного надела. Межевое дело нужно, чтобы зарегистрировать право собственности на участок. Чтобы продать дачу в снт, купить участок, подарить землю и т.д. тоже нужно межевое дело.
Этапы создания межевого дела:
- Найти координаты участка и отметить границы на карте;
- Зафиксировать положение надела на местности;
- Рассчитать фактическую площадь земельного участка;
- Создать топографический чертеж.
Чтобы создать межевое дело в сжатые сроки, можно обратиться в частную фирму. Как правило, они работают без выходных.
Даже если вы покупаете небольшой дачный домик с приусадебным участком в 10 соток, следует проверить,чтобы вся документация была в порядке
Правоустанавливающие документы на землевладение
Важный документ для продажи дачи, а также главный правоустанавливающий документ на землевладение – справка о регистрации, сделанная в Госреестре.
Другие документы, подтверждающие право на землевладение:
- Свидетельство, подтверждающее права на собственность;
- Свидетельство на бессрочное пользование землей;
- Свидетельство про наследственное владение землей;
- Акт от государства на владение или пользование землей, выданный Совмином РСФСР в 1991 году.
Согласие жены/мужа на продажу дачи
Чтобы продать садовый участок, нужно собрать немало документов, в том числе – согласие жены/мужа. С 2019 года подтверждение требуется только от продавца.
Без согласия второй половинки продавать земельный надел можно, если:
- Продавцу завещали или подарили участок;
- Продавец владел участком до свадьбы;
- Муж и жена развелись и разделили имущество в суде;
- Есть брачный договор, где указано, что супруг или супруга не претендует на землю.
Для подтверждения нужна не только выписка из Госреестра, но и документы о переходе права собственности: брачный договор, свидетельство о дарении или получении наследства и т.д.
Стоимость загородного коттеджа во многом зависит и от его расположения, и от состояния коммуникаций, и от того, есть ли у хозяина полный перечень документов на него
Рыночную стоимость дома и земельного участка как правило очень сложно оценить, часто бывает мало аналогов и нужно иметь большой опыт и знания, как правильно работать с объектом загородной недвижимости.
Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью
Выписка из Единого Государственного Реестра
Сейчас главный документ, чтобы оформить продажу дачи, это выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). С 2017 года она заменяет все другие выписки, которые раньше выдавали Кадастровая палата и Росреестр. Сегодня выписку из ЕГРН можно получить в одном из центров госулуг лично или онлайн. В центре госуслуг нужно написать заявление. С 2021 года выписку можно также бесплатно получить онлайн на сайте государственных услуг в Личном кабинете.
Начиная с 2017 года в России главным документом на дома, квартиры, земельные участки выступает выписка из Единого государственного реестра недвижимости
Справка об отсутствии долгов
Когда продавец собирает документы для продажи дачи с земельным участком, хорошо, если там будет справка об отсутствии долгов, это повышает доверие потенциальных покупателей. Ее можно получить в Межрегиональной инспекции Федеральной налоговой службы (МИ ФНС). Чтобы получить такую справку, нужно обратиться в ФНС по месту прописки. Документ сделают в течение 10 дней (без учета выходных). Также можно получить такую справку онлайн через сайт Госуслуг. Для получения документа пользователь сначала должен авторизоваться в системе.
Какие инстанции занимаются данным вопросом?
Когда продаешь дачу без посредников, придется сначала обойти несколько инстанций, чтобы собрать нужные бумаги. Хорошо, что многие документы сейчас можно заказать онлайн на сайте госуслуг. Справка о регистрации получается из Госреестра. Справку об отсутствии долгов можно получить в ФНС России. Чтобы сделать кадастровый паспорт здания и техпаспорт, нужно связаться с БТИ. Многие заказывают документы у частных контор, потому что так получается быстрее и проще, хотя и дороже.
Прежде чем принять решение о продаже загородного дома или дачи, очень важно проконсультироваться со специалистами и выяснить рыночную стоимость имущества
Договор купли-продажи дачи
Чтобы продать дачный участок, нужно заключить договор купли-продажи, который означает переход прав собственности к новому владельцу. Составляют договор с учетом действующих законодательных норм. Зарегистрировать нового хозяина нужно в Росреестре.
Договор следует составить минимум в трех экземплярах: один выдается покупателю, один остается у продавца, а еще один экземпляр передается в регистрационные органы.
Когда совершается сделка, то документы купли-продажи подготавливают в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и регистрационных органов. В наше время документы хранятся и в электронном виде в том числе
Образец договора купли-продажи дачи
Важный документ для продажи дачного участка – договор купли-продажи.
Единой формы нет, участники купли-продажи могут редактировать текст договора, исходя из своих реалий и потребностей.
Типовый договор включает в себя:
- Предмет заключаемой сделки;
- Цену и способ оплаты;
- Права и обязанности покупателя и продавца;
- Передачу недвижимости;
- Определение форс-мажорных обстоятельств;
- Способ разрешения споров;
- Адреса и другие контакты сторон (телефоны, эл. почта и т.д.).
Заключение договора купли-продажи
Договор купли-продажи нужен при продаже дачи и земельного участка.
Во время совершения сделки проставляется дата и стороны ставят свои подписи под документом, подтверждая тем самым, что прочли, поняли и согласны со всеми пунктами договора.
Можно составить договор купли-продажи самостоятельно, ориентируясь на образец, а можно искать помощи у юриста. Он проанализирует потребности клиента, подготовит документ и потом согласует с клиентом.
Существуют типовые договора купли-продажи на дачные дома и загородные коттеджи, земельные участки с недостроенной недвижимостью
Для того чтобы выбрать правильное время для заключения сделки, надо знать индикаторы рынка, в какую сторону движется рынок недвижимости, если он растет то можно и подождать, а если падает, то чем дольше ждешь, тем больше в итоге потеряешь.
Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью
Оформление земли
Для продажи садового участка все документы должны быть в порядке: как на землю, так и на дом.
Чтобы оформить на себя участок земли, нужно совершить ряд действий:
- Провести межевание;
- Получить кадастровый паспорт;
- Подготовить все нужные документы;
- Оплатить госпошлину;
- Подать документы и ожидать решения;
- Получить свидетельство, подтверждающее право собственности.
Земельный надел можно оформить не только на одного человека. Существует также совместная и долевая собственность.
Продажа загородной недвижимости подразумевает оформление документов и на земельный участок, и на дом
Оформление дома
При продаже дачи нужны документы, подтверждающие, что вы и есть ее законный владелец. Если вы построили на своей земле новый дом, нужно оформить на него право собственности.
Для этого нужно подать в Росреестр:
- Разрешение на строительство;
- Кадастровый паспорт объекта;
- Для жилого дома дополнительно свидетельство про ввод в эксплуатацию;
- Чек про оплату госпошлины;
- Паспорт владельца;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок.
Пользоваться домом без документов можно, но никакие сделки провести с ним не получится (купить, продать, подарить, взять банковский кредит и т.д.).
Зачастую процесс продажи загородного дома может сильно затянуться из-за того, что необходимо заказывать определенные документы, которых нет в наличии
Как зарегистрировать куплю-продажу дачи в СНТ
СНТ – это садовое некоммерческое товарищество.
Чтобы продать дачу в СНТ, нужно сделать ряд шагов:
1. Решить как вы будете ее продавать: самостоятельно или через посредников.
2. Собрать документы:
- Выписку из ЕГРН, подтверждающая право владения на земельный участок и на дом;
- Свидетельство про оценку недвижимости;
- Технический и кадастровый паспорта;
- План межевания;
- Если дом в долевой собственности, то нотариально заверенное согласие других собственников;
- Согласие органов опеки, если в доме проживают дети;
- Нотариально заверенное согласие супруга, если дом был куплен в браке;
- Выписка из домовой книги;
- Паспорт владельца.
3. Подготовить дом и участок к продаже, чтобы они производили хорошее впечатление на потенциальных покупателей.
4. Определиться с ценой. Чтобы было легче, можно поискать объявления про продажу домов, похожих на ваш.
5. Подать объявление на разные торговые площадки.
6. Взять задаток, выдав будущему покупателю расписку.
7. Оформить договор купли-продажи, не забыв, что продавец должен будет заплатить налог в размере 13% суммы государству.
Продавать загородный дом можно как самостоятельно, размещая объявления на различных площадках, так и, обратившись к специалисту, риелтору
Подводим итоги
Если перед вами стоит задача – продать дачу с земельным участком, то здесь есть два пути: а) делать все самостоятельно или б) обратиться к риелтору, который за свои услуги возьмет фиксированную плату или процент с продажи. Если вы хотите продать дом быстро и без хлопот – выбирайте посредника. Если вам важно получить максимальную прибыль и все документы в порядке – продавайте самостоятельно.
С 2016 главный документ – выписка из ЕГРН на участок и дом, при этом выданные ранее свидетельства не теряют юридической силы. Дом с полным пакетом документов вызывает большее доверие со стороны покупателей. Чтобы сделка купли-продажи прошла произошла быстро и выгодно, подготовьте также межевое дело, кадастровый паспорт участка и справку о регистрации из Госреестра. Также может понадобиться согласие супруга и органов опеки (если в доме проживают дети). Не лишней будет также справка об отсутствии долгов.
Смело беритесь за дело и уже скоро вы сможете пересчитывать деньги от удачной сделки!