Покупаем участок под строительство: на что обратить внимание

Покупка земельного участка не менее значима, чем покупка дома. Часто неприятные стороны скрыты за красивой оберткой, дружелюбием и хитростью продавца, невысокой ценой и пр. От состояния участка, как минимум, зависит, сколько средств на устранение недостатков вы потратите ближайшие годы. При выборе земельного участка, мы не рекомендуем ориентироваться лишь на внешние критерии, и дальше расскажем, почему. 

Пейзаж и перспективы: выбираем участок по статусу 

Загородная жизнь сулит перспективы в виде независимости от городских коммунальных служб, свежего воздуха среди лесов и водоемов, возможности жить так, как тебе хочется. 

Агенты рынка недвижимости давят на самые удобные триггеры клиента, но умалчивают проблемы.

Покупая дом, который уже «пожил» некоторое время, выстоялся и показал слабые  места, мы примерно можем представлять себе, чего ожидать. 

При выборе земельного участка внимание рассеивается на красивый пейзаж и дальнейшие возможности. Но после вылезают не очень приятные моменты:

• Во время уборки участка, граничащего с лесополосой или заповедной зоной, спил и обрезка деревьев без порубочного билета грозит штрафом до 150 тыс. р. (ст. 6 Лесного кодекса). Кроме того, даже на законную вырубку зеленых насаждений на участке ИЖС или СНТ придется потратиться на наем спецтехники и рабочих.

• Покупка земли на берегу озера или речки является потенциально опасным местом – участки в половодье затапливает, а подвальные помещения заполняются грунтовыми водами. Строительство дома на этой земле за счет подъема уровня двора обойдется дороже. А еще, на участке с близким залеганием грунтовых вод невозможно сделать глубокий септик.

Во избежание подобных минусов при выборе участка внимание лучше обращать на уже обжитую местность. Как правило, это два варианта: сельская местность или коттеджный поселок вблизи города. В каждом свои нюансы.

Участок в деревне 

Первое, на что стоит обратить внимание при выборе участка в деревне – это территориальная удаленность от города и центральной дороги. Далеко не во всех, даже самых развитых станицах и селах есть необходимая инфраструктура. 

Жизнь в деревне обычно выбирают из-за чистой среды обитания и возможности вести подсобное хозяйство. Но и обратных примеров довольно много, когда люди устав от того, что в город приходится ездить за самым элементарным, продают дом. 

Коттеджный поселок 

Обычно здесь уже предусмотрена вся необходимая инфраструктура или в ближайшее время планируется ее строительство. Ключевым при выборе участка является близость к транспортной развилке, быстрая доставка строительных материалов, необходимой мебели, наличие коммуникационных и инфраструктурных удобств: газа, воды, парковок, садиков и школ. 

Значимым минусом становится малое количество соток и их эксплуатационный статус. При скученном расположении домов, места на частную жизнь остается совсем немного. Кроме того, в коттеджных поселках существуют общие правила проживания.

Выбираем участок по категории 

Приобретение участка в глубокой деревушке не дает гарантий, что там вы сможете завести фермерский бизнес. Строительство дома и ведение подсобного хозяйства зависит от того, где находится и к какой категории принадлежит земельный участок. 

Назначение земельного участка:

• ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Участки этой категории не предназначены для животноводства.
• ЛПХ – земля для личного подсобного хозяйства, на которой можно заводить коров, свиней, кур, овец и др. живность без получения от этого прибыли.
• СНТ (бывш. ДНП) – Дачное товарищество для возведения капитальных объектов с возможностью постоянной регистрации.

Если вы уже приобрели земельный участок, вид разрешенного использования можно увидеть в соответствующей графе в выписке из ЕГРП. 

Если, выбирая участок в деревне, вы обращаете внимание на большую площадь и планируете вести подсобное хозяйство, учитывайте категорию земли! 

После покупки иногда покупатели сталкиваются с ограничениями – статус ИЖС не позволяет заводить птицу, крупный и мелкий скот. Имея большую площадь, вы сможете ее использовать только под сад или огород. 

Выбор участка в СНТ из-за невысокой цены является альтернативой ИЖС и ЛПХ. На таких землях можно строить дом, выращивать деревья и сельхозкультуры, но запрещено заводить скот. Близкое расположение СНТ к городу также дает привилегии в виде сокращения времени проезда до места работы. 

Категория земель диктует цели ее использования, но возможности для строительства дома обусловлены фактическим состоянием участков. 

Обращаем внимание на состояние земельного участка 

Участки, выставленные на продажу, обычно представляют грустное зрелище. Но, если с горами мусора и дикой растительностью большинство готово бороться своими силами, то ряд других критериев при выборе не всегда очевиден. 

А именно:

• Уклон и заболоченность. Нахождение участка в низине с близким залеганием грунтовых вод чревато затоплениями. В сезон дождей вода на участке с уклоном может стоять днями, а для устранения проблемы придется потратиться на дренажную систему и поднятие/выравнивание участка.

Мягкий грунт с большим содержанием чернозема в подтапливаемых регионах может сползать. Такой участок придется укреплять георешетками.

Неровность рельефа очень усложняет придомовое строительство. Перед бетонированием двор придется подсыпать и выравнивать. 

• Состав почвы. Бедный на микроэлементы песчаный, каменистый или глинистый грунт не позволит выращивать овощные культуры. При выборе участка обратите внимание на уже произрастающие на нем растения. 

Для обогащения почвы на участок раз в 3-5 лет придется завозить тоннаж чернозема и перегноя. А это еще один расходный пункт. 

• Участки неправильной формы. Технически исправить такую площадь невозможно – есть границы межевания, и, в принципе, неправильная геометрия не мешает строительству. Но вытянутые, треугольные и трапециевидные земли не прибавляют красоте ландшафта – на участке сложно соблюдать пропорциональные размеры строений и расстояние между ними. 

Обратите внимание на границы участка – указанная в документах продавца площадь может не совпадать с фактической. В деревнях часто практикуется «самозахват», когда часть бесхозного участка обносят забором. 

Коммуникации – на что придется потратиться на участке без удобств 

Помимо главной повестки – высокоскоростного интернета, при выборе местности стоит обратить внимание и на другие блага цивилизации.

К сожалению, газ дошел не во все населенные пункты России. Но даже при наличии магистрали, подведение к участку тоже обходится в копеечку (в среднем 300 тыс. р.). Прибавьте сюда проект и получите все полмиллиона.

Покупка земельного участка под дачу или обустройство гостевого домика также понесет за собой расходы. 

В зимний период здание необходимо отапливать, а полноценно это можно сделать только с автоматической системой, работающей без магистрального газа.

Водопровод и канализацию придется прокладывать самостоятельно или менять старые трубы. Бурение скважины на данный момент стоит в районе 1200-3000 р./метр. (в зависимости от региона). Заложите суммы в расходный бюджет.

Состояние септика, имеющегося на участке, лучше проанализировать весной или поздней осенью, в сезон активных дождей. 

В заиленной выгребной яме плохо уходят сточные воды. А в местности с близким залеганием грунтовых вод, ямы быстро ими наполняются. 

Не на последнем месте стоит и электричество. А именно – техническая исправность и мощность трансформаторов, обеспечивающих район электроэнергией. 

В сельской местности существует частая проблема – устаревшее оборудование редко меняют, из-за чего возможны перепады напряжения. 

Вредные и опасные объекты поблизости 

Часто о нахождении неприятного соседства и его последствий становится известно уже после покупки. 

Выбирая участок, обратите внимание на следующее:

• Наличие в округе действующих и заброшенных ферм, и ангаров;
• Расположение железнодорожных, и магистральных дорог;
• Расстояние от ближайших заводов, и перерабатывающих цехов;
• Близость развлекательных центров (баз отдыха, ресторанов, арен и пр.)

Это факторы экологической безопасности, влияющие на качество жизни. 

Перед приобретением советуем изучить карту местности и градостроительный план и постараться узнать, какие объекты находились здесь раньше. 

Иногда по незнанию строительство дома начинают на месте бывших полигонов ТБО или кладбища.

От чего зависит цена земельного участка 

Не очевидно, но при выборе участка стоит обратить внимание на то, сколько времени он стоит на продаже. Неудачная геолокация может быть причиной невостребованности. 

Однако, в быстрых сделках некоторые вопросы могут оставаться не до конца понятными. 

Если вы собираетесь приобретать землю для постоянного проживания, проверьте по пунктам:

• Какая компания является в данной местности управляющей, и отвечает ли она за вывоз мусора, чистку дымохода и подъездных путей;
• Какие дороги, и в каком состоянии подходят к участку (асфальтированная, грунтовая или отсыпная), есть ли в поселке общественный транспорт;
• Наличие поликлиники, диагностических центров, аптек, и магазинов;
• Количество школ, и садиков, и расстояние к ним;
• Качество интернета, введя в поиск «Карта покрытия + область + оператор»;
• Наличие подведомственных охранных служб (пожарной, полиции), системы видеонаблюдения, и частной охраны (в коттеджных поселках).

Удобная инфраструктура – большой плюс для семей с детьми. И чем ближе все необходимое, тем лучше. Потому что, наличие машины не является гарантией, что вы сможете быстро добраться до магазина, школы или кружка. 

Пробки, закрытие ж/д переезда – отнимают кучу времени. Фактические 30 минут до города могут растянуться на пару часов.

Дружелюбные соседи 

Нет ничего плохого, если при осмотре вы познакомитесь с соседями поближе: узнаете истинные причины продажи и предыдущих хозяев участка. А еще – таким образом в ходе беседы можно понять и характер самих владельцев соседних домов. Ведь правильно говорят «покупают не дом, а соседей». В разговоре люди охотно делятся мнением, раскрывают свое отношение друг к другу. 

В деревнях скрыться за высоким забором не получится – все все знают. Согласитесь, не очень было бы приятно получить недовольного склочного соседа. 

Альтернативу личному общению с соседями можно найти в магазинах и на рынке. Пообщаться, спросить про соседей, узнать их характер. Кроме того, даже состояние двора и придомовой территории многое может рассказать о хозяине. Будьте наблюдательны. 

В перспективных районах хорошее соседство так же значит много. Новые люди после покупки участка строятся, а шум может раздражать местных, особенно пожилых людей. 

По закону до 23:00 на своем участке вы спокойно можете проводить строительные работы, но особо раздраженные соседи готовы писать во всевозможные инстанции и скандалить. Сделать ничего не сделают, но нервы попортят. 

Обращаем внимание на документы 

Выбирая участок, попросите продиктовать продавца кадастровый номер. 

По нему на сайте Росреестра вы сможете увидеть категорию земли, оценочную стоимость, площадь участка, точный адрес и действующие ограничения. Эти сведения находятся в открытом доступе, и никакой тайны не представляют.

Если в графе существует надпись «без уточнения границ», то межевание не было выполнено. 

Иногда фактические границы не совпадают с координатами по кадастровой карте, и потому нередко новым хозяев приходится сносить заборы по требованиям соседей или освобождать самозахваченную территорию от хозяйственных построек и деревьев. 

Для уточнения долей, находящихся у продавца в собственности и оснований на них, продавец должен показать выписку из ЕГРН. Это необходимо для проверки юридической чистоты объекта. 

Также из выписки можно узнать о любых обременениях, а именно: ограничение в возможности пользования (например, запрет размещать промышленные объекты в охранных зонах); обязанность предоставлять землю для ограниченного использования другим людям или организациям (сервитут); ограничение в праве владения и распоряжения (ипотека, арест и т. д.).

Однако, не всегда владелец участка может знать о его особом статусе.  

Пару советов вместо вывода  

Для страховки будущей сделки примите личные меры безопасности. Составьте предварительный договор с указанием цены, сроков и суммы внесенного задатка. Деньги лучше проводить переводом, чтобы в спорной ситуации вы смогли доказать передачу аванса банковской выпиской. 

В рамках блога постарались рассказать максимум – на что обратить внимание при покупке земельного участка. Если вы на обратной стороне, и продаете дом, узнайте о необходимом перечне.