Как проверить дом перед покупкой: действуем по инструкции

Приобретение частного дома связано с рядом сложностей. Для человека, непривычного к автономной жизни за городом, нужно решить ряд задач, связанных с техническим состоянием объекта, юридической чистотой сделки, удалённостью, уровнем комфорта и множество других вопросов. В этой статье раскроем нюансы проверки, чтобы покупка долгожданной недвижимости не выросла в проблему.

Как проверить дом перед покупкой: с чего начать

В каждом загородном жилье есть свои плюсы и минусы. Для того чтобы купить дом, важно ориентироваться не на общие рекомендации, а на личные потребности проживающих. 

Составьте список задач перед тем, как выезжать на объекты. 

• Удалённость от города и места работы.
• Загруженность трассы в часы пик.
• Транспортная доступность.
• Окружение (уровень развития инфраструктуры, соседство с интересными природными локациями, рельеф местности, доступ к коммуникациям, плотность застройки и т.п.).
• Оснащение (наличие бассейна, камина, дополнительных построек).

Площадь участка и качество озеленения.

Списки сводят в общую таблицу с важными и второстепенными запросами. Осмотр любого дома перед покупкой проводят по выработанным критериям.

Подбираем варианты и оцениваем локацию

Для того чтобы упростить поиск, сгруппируйте найденные предложения территориально. Убедитесь, что дорога туда и обратно на собственном авто или общественном транспорте (если опция входит в ваши планы) не будет отнимать слишком много времени и сил.

Также необходимо оценить инфраструктуру, доступность образовательных учреждений и развивающих центров для детей, больниц, аптек и т.п. Зайдите в управление архитектуры и поинтересуйтесь планами застройки территории. Проверьте экологическую обстановку (нет ли поблизости предприятий или свалок).

На месте внимательно осмотрите земельный участок с точки зрения своих потребностей. Например, для любителей пеших прогулок важен природный ландшафт, близость леса, природного или рукотворного водоёма.

Проверяем техническое состояние 

Если у вас нет строительного опыта (хотя бы элементарного), наймите специалиста, так как правильно оценить дом при покупке самому не получится. Детальную проверку объекта проводят только в том случае, если параметры участка, локация и остальные факторы устраивают.

С обследованием не нужно торопиться. В дальнейшем вы будете сравнивать варианты, поэтому делайте заметки по ходу осмотра и фотографируйте.

Для составления взвешенного мнения о состоянии недвижимости понадобятся следующие проверки:

• Кровля. Конструкцию оценивают на чердаке. Если покрытие пришло в негодность, будут заметны протечки и следы плесени.
• Фасады. Сквозные трещины в конструктиве говорят о допущенных ошибках в фундаменте. От такой покупки лучше отказаться.
• Полы и перекрытия. Горизонтали проверяют с помощью уровня. Если есть отклонения, превышающие нормы, восстановление будет слишком дорогим.
• Подвал. При осмотре не должен чувствоваться запах сырости. Следы плесени указывают на сезонные подтопления. Свежий ремонт может говорить о попытках скрыть серьёзные проблемы.
• Фундамент. Отсутствие трещин в стенах — ещё не гарантия надёжного основания. Профессиональную диагностику смогут выполнить только специалисты.
• Водоснабжение. Спросите хозяина и соседей, откуда происходит водозабор, как дела с режимом подачи. Проверьте напор на верхнем этаже. Если забор идёт от собственной скважины, возьмите пробу на анализ.
• Канализация. В доме с подключением к центральной магистрали проверьте скорость слива. Если система автономная, уточните, какого рода септик используют хозяева, как часто и какого рода нужна очистка.
• Отопление. Эффективность системы получится проверить только в холодное время года. Летом придётся верить на слово. В любом случае осмотрите нагревательный котёл на предмет подтеканий и ржавчины. Осмотру технической комнаты уделите повышенное внимание.
• Электросеть. Проверьте по документам, какая нагрузка заведена в дом. Оцените суммарную мощность электроприборов, чтобы понять запас (нужно минимум 25%). Попросите включить несколько мощных энергопотребителей одновременно. Если сеть не тянет, в будущем возникнут проблемы.

Документы на землю: подводные камни сделки

Не нужно воспринимать бумажную часть как формальность. Пакет документов определяет целевое использование земли, а также право на владения участком и домом.

У хозяина должны быть в наличии:

• Государственная регистрация, подтверждающая право собственности на участок.
• Свидетельство о праве собственности на дом, если оформление документов было сделано до 15.06.2016. После этой даты на руки выдаётся выписка из реестра ЕГРН.
• Кадастровый паспорт.
• Технический паспорт на дом, включающий поэтажную схему.
• Технический паспорт на участок с чертежами построек и сооружений.
• Договор купли–продажи или другой равноправный документ, подтверждающий права на недвижимость.
• Договоры с управляющими компаниями на подключение коммуникаций.

Дача или частный дом: находим отличия

Оба типа зданий относятся к недвижимому имуществу. В обоих вариантах можно жить — условия зависят от эксплуатационных характеристик, но! В отличие от загородного дома, на даче очень сложно прописаться. Регистрация доступна только для тех, кто не имеет другого жилья.

По определению дачные коттеджи предназначены для сезонного проживания, в то время как объекты капитального строительства рассчитаны на круглогодичную эксплуатацию.

• Застройка под дачи ведётся на рекреационных землях в расчёте на садоводство, то есть могут быть проблемы с подключением к центральным коммуникациям. Мощностей, заводимых в дом, часто недостаточно для комфортной жизни.
• Если участок будет переходить во владение муниципальных или государственных служб, цена выкупа будет ощутимо ниже вне зависимости от стоимости застройки.
• Участок может иметь ограничения в плане индивидуального строительства, то есть дом не будет зарегистрирован (проверьте документы при покупке!).

В объявлениях часто не указывают назначение недвижимости. Статус объекта можно проверить в ЕГРН. 

Идея купить дачу и переоборудовать её под частный дом может не сработать, поэтому подбирайте варианты с определённым целевым назначением. Для загородной жизни нужен именно дом, а для сезонного отдыха и проведения досуга вполне подойдёт дача.

Покупаем дачный коттедж: на что обратить внимание

Выясните кадастровый номер надела и введите данные в поисковик карты службы Росреестра. Во время проверки онлайн смотрят границы искомого и соседних участков. В случае отклонений проверьте величину сдвига. Если смещение от кадастровых границ идёт в одном направлении, то межевание сделано правильно. Разница возникает в результате несовпадения спутниковых данных и значений в кадастровых картах. Если сдвиг разнонаправлен, то, вероятно, результаты межевания проведены с ошибками. 

Решить проблему мирным путём можно только с согласия соседей. Иначе придётся искать правду в судебном порядке. Если с участком всё нормально, приступайте к проверке технического состояния дачного коттеджа. Правила осмотра те же, что и при сделках на приобретение капитальной недвижимости.

На что обратить внимание при покупке старого дома

В этом случае необходимо детально обследовать состояние подземной части, кровли и несущих конструкций (стен, балок, перекрытий), гидро– и теплоизоляции, инженерии. Для того чтобы выявить скрытые недостатки, желательно привлекать экспертов со специализированным оборудованием.

Перед тем как подбирать варианты и проверять документы на дом, определитесь, что для вас в приоритете. Составьте список предпочтений и постарайтесь выяснить большинство вопросов до выезда на участок.

Как провести первый разговор с продавцом: правила успешной сделки

Готовить почву для выезда на осмотр необходимо в ходе беседы с владельцем по телефону. Важно разговаривать именно с хозяином, поскольку информация от риэлтора носит откровенно рекламный характер и мало что даст.

Что спрашивать во время общения 

• Почему дом выставлен на продажу

Если хозяин не называет веских причин, например, переезд, вероятно, объект сразу строился на продажу или в процессе эксплуатации появились серьёзные проблемы.

• Какие коммуникации доступны

Подключение к магистралям или рытьё собственной скважины — долгие и затратные мероприятия, к которым нужно быть готовым.

• Есть ли регистрация объекта по целевому назначению (жилая недвижимость)

Капитальное здание, построенное без согласования, будет сложно или невозможно зарегистрировать.

• Какая категория у земельного участка

Здесь нужно уточнить, как может использоваться территория. Под ИЖС, строительство дачного домика, садоводство или личное подсобное хозяйство.

• Какими документами располагает хозяин

Помимо обязательного пакета на дом желательно иметь паспорта с гарантиями на оборудование жизнеобеспечения, схемы управления водоснабжением, разводку и характеристики использованных электрокабелей, документы на скважину.

• Можно ли будет проводить осмотр всех помещений

Для оценки технического состояния важно проверить подвал и чердак. Может потребоваться оценка горизонталей и вертикалей со строительным уровнем или оборудованием, способным установить скрытые недостатки. Отказ или увиливания хозяина — повод задуматься о необходимости встречи на месте.

Нежелательные объекты

В процессе поиска загородной недвижимости важно не упускать из внимания, что дом покупается не как отдельно стоящее строение, а в связке с окружением. Есть варианты, соседство с которыми доставляет серьёзные проблемы.

В категорию нежелательных попадают:

• Полигоны захоронения отходов. Опасным расстоянием считается интервал в 2–6 км (зависит от преимущественных направлений ветров).

• Канализационные озёра–отстойники (опасно соседство ближе 5 км).
• Аэродромы и военные полигоны. Дом не должен находиться в секторе взлёта–приземления. Согласно нормам по шуму (это не комфортный, а только безопасный для здоровья уровень) расстояние до границ ВПП должно превышать 15 км.
• Предприятия, сжигающие мусор. В Московской области таких заводов четыре, ещё один строится в Татарстане.
• Опасные производства (рекомендованные границы от 15 км).

При проверке дома перед покупкой обязательно рассматривают все вероятные соседства. Нежелательные объекты могут стать основанием для ощутимой скидки, однако нужно понимать, что продать такую недвижимость будет проблематично.

Что ещё нужно учесть при покупке

Оценивая время в пути, используйте реальную транспортную ситуацию, а не движение автомобиля по прямой. Проверяйте слова продавца по карте с учётом загруженности маршрутов.

Смотрите на характеристики подъездных путей. Качество и ширина дорог в городе не равны улицам в деревне. Участок может располагаться на возвышенности, и тогда нужно принимать во внимание обледенение полотна в зимний период. Может возникнуть ситуация с проездом на свою территорию по земле других собственников. 

Заселённость удалённого посёлка — ещё одна проблема, с которой желательно познакомиться «на берегу». Приобретая дом в «вымирающей» местности, можно оказаться вообще без соседей. В новом посёлке установите контакты с несколькими владельцами домов. Постарайтесь выяснить, нет ли конфликтов с жителями окрестных деревень. Известны случаи порчи имущества и поджогов, если земля новосёлов раньше использовалась под крестьянские угодья или выпас скота.

Что можно проверить без помощи эксперта

Внешний вид дома, отделку интерьера, состояние участка можно проверять без опыта в строительстве. Должный уход говорит, что о главном здании, территории и внутренних помещениях заботились.

• В зоне въезда и на парковке оцените состояние покрытия. Не должно быть понижений уровня и вспучиваний.
• Обойдите дом и посмотрите на отмостку, отделку цоколя, стены, подшивку кровли.
• Проверьте механизм открывания и закрывания ворот. Створки не должны задевать покрытие.

• Посмотрите на уровень пола первого этажа. Он не должен быть ниже грунта.
• Обращайте внимание на протечки и следы сырости.
• Поднимитесь на верхний этаж или в мансарду в жаркое время. Оцените, насколько комфортно находиться в помещениях.
• Смотрите, какие материалы использованы в отделке. Бюджетные варианты быстро придут в негодность, то есть нужно будет заниматься капитальным ремонтом.

Уровень грунтовых вод, а значит и риски подтопления, можно понять визуально. Сырость в подвале — первый признак. Характерная растительность на участке (осока, камыши) также говорит о том, что местность перенасыщена влагой и могут возникнуть проблемы с канализационным стоком.

Проверьте расположение построек. Для этого нужно замерить отступы до соседних строений и свериться с нормами:

• От границы до главного здания — минимум 3 м.
• Между домом хозяина и соседа 6 м.
• До проездной дороги 3 м.
• От хозяйственных построек до границы примыкающей территории 1

Дом обязательно проверяют на способность поддерживать комфортный микроклимат. Нормальные параметры несущих конструкций помогают сокращать расходы на отопление и кондиционирование. В теплоэффективном деревянном доме толщина стен должна быть не менее 500 мм, в зданиях из полнотелого кирпича от 2000 мм.

Поинтересуйтесь у продавца, какие материалы и какой толщины использовали при возведении и утеплении коробки и кровли. Многие строительный сайты предлагают бесплатные услуги онлайн–калькулятора для расчёта теплоэффективности. Для средней полосы России рекомендовано значение 3.

Дополнительные проверки

Получив у продавца номера кадастровой регистрации участка и объекта недвижимости, воспользуйтесь услугами официального сайта Росреестра.

В ряду прочей информации можно выяснить:

• Адрес лота продажи.
• Назначение земли.
• Категорию, разрешённую для использования.
• Площадь территории.
• Результаты межевания.
• Дату и номер на право собственности.
• Кадастровую стоимость.
• Обременения, распространяющиеся на объект (арест, приобретение на условиях ипотеки, запреты и ограничения на проведение сделок и т.п.).

Помимо информационной поддержки в Росреестре можно запросить выписки ЕГРН через МФЦ (характеристики дома, участка, о переходе прав). В этих документах приводятся более детальные сведения.

Бесплатные ресурсы для юридической оценки

Сервис экспертной юридической помощи RiskOver работает бесплатно. В системе предусмотрен опросник, учитывающий ситуацию с документами. Для того чтобы получить экспертное заключение, основанное на действующем законодательстве, необходимо ввести имеющуюся информацию в поля формы.

После обработки данных пользователь получает реальную оценку возможных рисков при заключении сделки купли–продажи.

По продавцу можно проверить:

• Паспортные данные на сайте МВД.
• Наличие исполнительных производств на сервисе Федеральной службы судебных приставов.
• ИНН на сайте ФСН.
• Уведомления о залогах на движимое имущество на сервисе Федеральной нотариальной палаты.

Слишком много информации и не знаете, с чего начать? Воспользуйтесь пошаговой инструкцией проверки дома.

Как осмотреть дом перед покупкой: практическое руководство

Шаг 1. Готовимся к разговору по телефону

Прежде чем звонить продавцу, подготовьте вопросы, чтобы собрать максимум информации об объекте недвижимости и не ездить на просмотр напрасно.

Шаг 2. Планируем поездку на объект 

Договоритесь о встрече в дневное время, чтобы не упустить нюансы при обследовании. Не отправляйтесь на осмотр в одиночку, если не уверены в своих силах. Подходящий дом нужно проверять с техническим экспертом.

Шаг 3. Выбираем день для поездки

По возможности старайтесь назначать дату в дождливую погоду, чтобы проверить состояние подъездных путей, кровли и чердачного помещения. Транспортную загруженность маршрута оценивайте в будни в часы пик.

Шаг 4. Исследуем окрестности

Проверьте окружение на наличие нежелательных объектов. Посмотрите, есть ли места для прогулок, насколько развита инфраструктура. Поговорите с соседями об особенностях проживания.

Шаг 5. Оцениваем расположение дома на участке

Если возникли сомнения по поводу отступов, замерьте расстояния рулеткой. В случае нарушений прав соседей и красных линий могут возникнуть сложности с постановкой объекта недвижимости на учёт.

Шаг 6. Знакомимся с продавцом дома

По оценкам экспертов, недвижимость от застройщика не имеет явных проблем. Средняя оценка домостроений в коттеджных посёлках 4+. Предложения от частных владельцев в большинстве случаев имеют ошибки. При осмотре тщательно проверяйте состояние и конструктив дома, чтобы в будущем не столкнуться с трудноустранимыми недостатками.

Шаг 7. Изучаем техническую документацию 

До того, как проверить документы на дом перед покупкой, составьте список, что должно быть у продавца на руках. Сверяйте схемы и чертежи с планировкой дома, уточняйте причины отклонений, если они обнаружены. Запросите паспорта и гарантии на всё оборудование жизнеобеспечения.

Шаг 8. Осматриваем дом снаружи

Обойдите дом по периметру, проверяя состояние цоколя, отмостки, подшивку крыши. Обращайте внимание на отделку стен, проверьте, нет ли в несущей конструкции трещин.

Шаг 9. Обследуем инженерные сети

Проверьте все видимые коммуникации, начиная с технического помещения и заканчивая всеми санузлами. Если трубы закрыты коробами, оцените состояние, открыв дверцы.

Шаг 10. Проверяем чердак и подвал

Во время инспекции ищите следы сырости и протечек. Оценивайте состояние всех поверхностей. Если сделан свежий ремонт, уточните причину.

Шаг 11. Осматриваем дом внутри

Обходите помещения от входной двери в одном направлении. Не пропускайте подсобные и технические комнаты. Обращайте внимание на все поверхности, в том числе потолок. Проверяйте состояние и работоспособность коммуникаций.

Какие могут быть проблемы с документами и регистрацией

Шаг 1. Проверяем данные об объекте недвижимости

Запросите расширенную выписку ЕГРН. Внимательно прочитайте всю информацию. Обратите внимание, как часто менялось право собственности и сколько времени объект находился у продавца. Постоянная смена владельцев и быстрая продажа — повод насторожиться и уточнить причины.

Шаг 2. Проверяем продавца

Проверьте паспортные данные и ИНН владельца через официальный сайт МВД.

Шаг 3. Проверяем по базам судов

Зайдите на сайт Федеральной службы судебных приставов и посмотрите, нет ли на хозяине исполнительных производств.

Шаг 4. Проверяем кадастровый номер и расположение на публичной карте Росреестра

Проверьте правильность межевания по открытой карте Росреестра.

Шаг 5. Проверяем согласие супруга или одобрение учредителей для компаний

Все лица, имеющие право на владение недвижимостью вне зависимости от размера доли, должны дать согласие на продажу. Убедитесь, что у них нет возражений на проведение сделки.

Шаг 6. Составляем грамотный договор

Если по всем пунктам вас устраивает результат, заключайте сделку купли–продажи.

Вывод:

Покупка недвижимости — серьёзная работа, требующая от покупателя повышенного внимания к каждому этапу проверок перед заключением договора. Для того чтобы жизнь в загородном доме приносила радость и не доставляла проблем, обращайтесь к специалистам и подкрепляйте свои оценки экспертным мнением.